소개
부동산 산업의 막대한 투자 규모와 토지 자원의 부족으로 인해 협력 개발은 업계에서 중요한 모델이되었습니다. 협동 조합 부동산 개발 모델이 오랫동안 나타 났지만 법의 관심을 끌지는 못했습니다. 1994 년 Urban Real Estate Administration Law에서는 협력 개발을위한 토지 이용 권에 투자 할 수 있다고 단 하나의 거래 만 언급되었습니다. 대법원은 2005 년이 되어서야 "국유 토지 이용권 승부 식 토토 승부 식 토토 분쟁의 재판에서 법률 적용에 대한 해석"을 발표 한 것은 부동산 협력 개발 승부 식 토토에 대한 법적 용어를 자세히 설명했다. 그 후, 부동산 협력 개발은 계속해서 대중의 비전에 들어갔다.
2019 년 11 월 8 일, 대법원 법원은 "국가 법원 민사 및 상업 재판 작업 회의의 분"을 발표했습니다 (이하 "9 개의 민사 회의의 분"이라고합니다. 법원이 승부 식 토토의 유효성과 관련된 청문회의 사건과 관련된 청문회의 사례를 부적절하게 확장하는 재판 상황에 대한 응답으로, "9 개의 민사 회의의 분"은 다음과 같이 지적했다. 의무적 조항에 의해 보호되는 법적 이익 유형, 불법 행위의 법적 결과 및 거래 보안 보호와 같은 요인에 근거하여 결정됩니다. " 이는 법률 및 규정의 금지 및 필수 조항이 시험 관행에서 유효한 조항으로 인식 될 가능성이 증가했음을 나타냅니다. 동시에, "9 명 의회의 분"은 공공 질서와 금융 안보, 시장 질서 및 국가 거시 경제 정책과 같은 우수한 관습과 관련된 규칙으로 무효 승부 식 토토의 적색 라인을 확대합니다. 따라서 다음 기간에는 승부 식 토토의 유효성을 결정하는 경우 승부 식 토토 무효의 위험이 과거에 비해 증가 할 것입니다.
법적 조항은 지연되고 있지만 부동산 협력 개발 실무에서 부동산 회사의 협력 및 운영 모델은 매우 혁신적이고 미래 지향적입니다. 이 둘 사이의 모순으로 인해 많은 협력 개발 모델이 현행법에 근거하여 해당 규범 적 근거를 찾을 수 없었습니다. 9 개의 민사 회의의 회의록이 이끄는 재판 위험의 변화로 인해 부동산 협력 개발 승부 식 토토이 유효하지 않은 것으로 판명 될 가능성도 증가합니다. 이러한 배경에 비해이 기사는 부동산 협력 개발 승부 식 토토이 무효로 여겨지는 법적 결과에 중점을 둡니다.
1. 승부 식 토토의 무효화 결과에 대한 법적 조항
(i) 승부 식 토토법 제 58 조
승부 식 토토의 무효화의 법적 결과에 대해서는 승부 식 토토법 제 58 조가 승부 식 토토이 무효 또는 취소 된 후에 승부 식 토토으로 인한 재산이 반환 될 것입니다. 승부 식 토토이 반환 될 것입니다. 반환 할 필요가 없거나 반환 할 필요가 없다면, 다른 당사자에게 보상을받을 필요가 없다면, 다른 당사자가 다른 당사자에게 보상을받을 필요가 없습니다. 그들은 해당 책임을 맡게됩니다. "
승부 식 토토법은 승부 식 토토 무효의 결과에 대한 원칙적 조항을 제시하며 실제로는 복잡한 사례를 해결할 수 없습니다.
(ii) "승부 식 토토 관리법 이행 전 승부 식 토토 개발 및 운영 사건의 재판에 관한 몇 가지 질문에 대한 최고 인민 법원의 답변"(FAFA (1996) No. 2, 현재 유효하지 않음)
이 답변 제 46 조가 규정되어 있습니다. 협력 주택 건설 승부 식 토토이 유효하지 않은 것으로 확인 된 후 건설중인 주택의 소유권은 투자자로서 토지 사용에 속하는 것으로 확인 될 수 있습니다. 상대방의 투자는 자본 전환의 형태에 따라 별도로 처리 될 수 있습니다.
(1) 자금이 실제 건설에 승부 식 토토되지 않은 경우, 승부 식 토토가 상대방이 승부 식 토토 한 자금을 반환하고 같은 기간 동안 같은 은행의 대출에 대한이자를 지불 할 수 있기 때문에 토지 이용 권을 사용하는 당사자;
(2) 자금이 건설중인 건물로 전환되고 특정 부가 가치가있는 경우 투자 자금을 반환하면서 투자 자금을 반환하는 동안 투자 자금을 사용하는 당사자는 상대방에게 지역 승부 식 토토 산업의 이익 상황에 따라 해당 경제 보상의 비율을 줄 수 있습니다.
(3) 하원이 건설 된 경우, 투자자가 공유 해야하는 승부 식 토토의 합의 된 비율은 현재 시장 가치 또는 하원 비용에 대한 투자자의 실제 투자 비율에 따라 결정될 수 있습니다. 투자자로서 토지 이용 권을 사용하는 당사자는 보상 할 수 있습니다.
위의 "답변"이 만료되었지만 부동산 협력 개발 승부 식 토토의 무효의 결과에 대한 상세한 조항이며 시험 관행에서 널리 사용되었으며 지금까지 중요한 의미를 지니고 있음을 주목할 가치가 있습니다.
(iii) "국가 법원 민사 및 상업 재판 작업 회의 분"
2019 년 12 월 최고 인민 법원의 두 번째 민사 재판 부서에서 편집 한 "9 개의 민사 회의록 (9 개 민사 회의록)"은 다음과 같이 지적했다. "승부 식 토토이 무효 또는 취소 된 후 재산 반환 또는 할인 보상 범위를 결정할 때 정직과 신뢰의 원칙에 따라 정직과 신뢰의 원칙에 따라 당사자들 사이에 합리적으로 분배 될 수 없어야합니다. 승부 식 토토의 불완전 성, 무효 또는 취소 "; "승부 식 토토이 근거가없고 무효 또는 취소 된 후, 재산의 반환을 결정할 때, 재산 감사 또는 감가 상각의 요인을 완전히 고려해야합니다. 양자 승부 식 토토이 발생한 후에는 무효 또는 취소 된 후에도 승부 식 토토으로 인해 양 당사자가 승부 식 토토으로 인해 부동산을 얻는다면 서로 승부 식 토토에 동의 해야하는 주택 및 기타 재산이 승부 식 토토에 동의해야합니다. 양수인의 운영 또는 첨부 파일과 재산 감사 또는 감가 상각 사이의 상관 관계는 한 당사자가 승부 식 토토의 불완전 성, 무효 또는 취소로부터 혜택을받지 않도록 당사자들 사이에 합리적으로 배포하거나 공유합니다. "
2. 심판 사건
부동산 협동 개발 승부 식 토토이 유효하지 않은 것으로 확인 된 후, 유효하지 않은 승부 식 토토의 전체 또는 부분 성과로 인해 발생하는 이익은 토지 및 주택 감사와 같은 시장 요인으로 인해 투자자에게 분배되는 것이 불가피합니다. 기존의 법적 조항에 기초하여, 협동 개발 상황에 따라, 완성 된 지상 건물은 일반적으로 지역에 속합니다. 기존 판결 사건에서 재산의 부가 가치의 일부에 대해 투자자를 보상하는 방법에 대한 두 가지 사 법적 견해가 있습니다.
관점 1 : 승부 식 토토자의 경제적 손실은 현재 시장 평가 또는 하원 비용에 대한 승부 식 토토자의 실제 승부 식 토토 비율에 따라 결정됩니다.
"Beijing Weiken Real Estate Development Co., Ltd.와 중국 공산당 하이디안 지구위원회의 파티 학교 간의 합작 투자 및 협력 개발 부동산 승부 식 토토 분쟁의 항소"에서 Haidian Party School은 토지를 이용할 권리가 있기 때문에 건설 프로젝트는 Haidian Party에서 얻었습니다. 그러나 유효하지 않은 승부 식 토토을 처리하는 원칙에 따라 건설 프로젝트를 반환 할 수 없으므로 Haidian Party School은 Viken Company에 할인 보상을 제공해야합니다. 판사는 "조항 (예 : FAFA (1996) 2)은 부동산 법 이행 이전에 발생한 부동산 개발 및 운영 사례의 재판에 적용 할 수 있지만, 위의 사법 해석에 규정 된 투자자에 의한 투자 수익 방법은 재판 관행에 널리 사용되었으며 여전히 현재까지의 의미를 안내하고있다."
뷰 포인트 2 : 승부 식 토토 자금과 같은 기간 동안 은행 대출 이자율에 따라 승부 식 토토자 손실을 계산하고 석방 된 장소에서 반환
부동산 협동 개발 승부 식 토토이 무효로 판단 된 후, 투자자는 종종 승부 식 토토의 상대방이 승부 식 토토에 따라 건설 프로젝트의 평가로 나뉘어져야한다고 주장합니다. 법원은 승부 식 토토의 유효한 주장 가능한 성과 이익과 승부 식 토토의 잘못된 확신이있는 신뢰이자의 차이를 혼란스럽게하기 때문에이 소송을지지하지 않을 수 있습니다. 당사자가 승부 식 토토이 유효하지 않다는 것을 증명할 수있는 증거를 제공 할 수없는 경우, 법원은 일반적으로 투자자의 투자 자금의 은행 대출 이자율에 따라 투자 손실을 계산하고 투자자가 지불 할 장소에 의해 보상됩니다.
"Yunnan Honghua Industrial Group Real Estate Development and Operation Co., Ltd.의"합작 투자 및 협력 개발 부동산 승부 식 토토 분쟁 사례 "에서, Yunnan High Court는 같은 기간 동안 투자 자금과 은행의 대출 이자율에 따라 투자자의 손실을 계산했습니다. Honghuafang Company는이 판결의 결과에 불만을 품고 회복을 위해 대법원에 신청했습니다. 회고 판결에서 대법원은 "무효 승부 식 토토은 충족되지 않는다. Honghuafang Development Company는 67299765 수익성 손실의 위안이 법에 의해 근거가 없다고 주장했다. 제 2 인 입학 법원은이를지지하지 않았으며 부적절하지 않았다"고 지적했다.
"Li Senlin과 Luo Jin'e 합작 투자 및 협력 개발 부동산 승부 식 토토 분쟁 사례"에서 대법원은 평가 된 가격 판단에 따라 할인 된 가격으로 돌아 오지 않았지만 대신 투자자의 비용을 포괄적으로 계산하여 공개 된 장소에서 반환했습니다. 재판 법원은 "Chen Qiming 은이 사건에서 Li Senlin과 Luo Jin'e에게 토지 이용 권리를 반환해야한다고 판결했다.이 경우 분쟁이 발생했을 때, 관련 프로젝트는 실제로 4 층을 건설했으며 건축과 토지는 분열 될 수 없었다. 원래의 판결은 첸 Qiming이 토지 이용 권리를 이용하도록 명령했다. 이에 따라 Li Senlin과 Luo Jin'e은 4 층 건물을 짓는 데 발생한 비용을 부담해야합니다.
3. 승부 식 토토 이익과 가치 선택 사이의 균형
모든 사업은 긍정적 인면과 부정적인 측면을 모두 가지고 있으며 법적 이익의 균형과 이해의 선택은 피하기가 어렵습니다. 부동산 협력 및 개발 분쟁에서 승부 식 토토이 유효하지 않은 것으로 확인 된 후, 위의 두 심판 견해가 나타났습니다. 관점 1은 투자자 나 승부 식 토토이 유효하지 않은 장소가 부적절한 혜택이나 오버 플로우 혜택을 얻지 않도록이자의 균형을 맞추는 것을 목표로합니다. 관점 2는 법적 질서를 유지하는 것을 목표로합니다. 승부 식 토토 유효성과 승부 식 토토의 무효화의 법적 결과는 혼란스럽지 않으며, 이는 침해없이 법적 질서를 유지하고 기회 적 행동을 예방하는 데 도움이됩니다.
저자는 지점 1에 대한 심판 아이디어에 동의합니다. 이해의 평등은 자연법의 중요한 원칙이며 사회적 안정성을 유지하기위한 중요한 기초입니다. 부동산 협력 및 개발 분쟁에서, 투자자와 지방 정부가 승부 식 토토의 무효화에 대해 잘못을 맺고 있다면, 판결 결과는 어느 당사자에 대해 편견이 없어야하며, 어느 당사자가 부적절한 혜택이나 오버 플로우 혜택을 얻지 못하게해서는 안됩니다. 특히 부정직 한 당사자는 추가 혜택을받지 않아야합니다. 관점 2에서, 양 당사자가 잘못을 맺을 때, 그들은 투자자의 비용 손실을 반환하여 그 자리를 떠나서 큰 이익을 얻는 것만하면됩니다. 많은 인력과 재료 자원을 투자하는 투자자에게는 분명히 불공평합니다. 이러한 종류의 심판 아이디어는 부동산 회사의 혁신과 투자 열정을 소멸시킬 수 있으며 장기적으로 부동산 산업의 발전에 도움이되지 않을 것입니다.
이해의 균형 원칙은 실제로 법원의 재판 아이디어에 반영됩니다. 저자는 여기서 두 개의 법원 견해를 발췌합니다. 그들은 승부 식 토토의 협력 개발을 목표로하지는 않지만 독자의 참조를위한 법적 원칙과 일치하며 독자와의 의사 소통을 기대합니다.
베이징 시립 인민 법원의 민사 재판 관행에 관한 어려운 문제에 대한 세미나 분 "(2006 년 9 월 14 일)은 분명히 규정되어있다. 그리고 판매자는 승부 식 토토의 무효로 인해 당사자에게 발생한 이익의 불균형을 피합니다. 구매자가 주택을 재건하거나 확장 한 경우 부가 가치에 대해 합리적인 보상을해야합니다. 구매자가 살아야 할 집이 없으면 제대로 정착해야합니다. "
"Beijing의 첫 번째 민사 법원에 대한 답변 팬산 법원의 농촌 민간 주택 판매 승부 식 토토에 대한 관련 질문에 대한 관련 질문에 대한 고위 인민 법원에 대한 답변은"구매자의 승부 식 토토의 무효 성으로 인한 신뢰이자 상실은 구매자의 성격에 대해 보상을 받아야하지만, 보상 비율은 여전히 운송 및 금액을 고려해야합니다. 집, 땅의 감사, 그리고 철거 가능성이 있는지 여부. "
결론
저자는 연습 과정에서 발생하는 실제 문제 로부터이 기사의 생각을 확장합니다. 저자는 유효하지 않은 것으로 확인 된 후 혜택의 분배가 승부 식 토토의 유효성을 확인하는 것보다 간단하지 않다고 생각합니다. 관련된 법적 문제는 똑같이 복잡하고 심층적이며 일반화 될 수 없습니다. 그러나 저자는 매우 중요한 원칙은 기본 표준으로서 공정성과 무결성을 기반으로 이익을 측정하고 판단하는 것이라고 생각하며, 이에 대한 후속 수익 또는 보상 문제를 처리하는 것이라고 생각합니다. 어떤 당사자도 법의 존엄성에 해를 끼치는 부적절한 혜택이나 오버 플로우 혜택을 얻을 수 없어야합니다. 베이징 주 통저우 (Tongzhou)의 송 츠 후 페인터 마을의 경우와 마찬가지로, 두 번의 소송 절차 후, 판결 승부 식 토토이 유효하지 않은 경우, 법원은 신뢰할 수있는 보상을 통해 토지의 인식으로 인해 하원 의원이 얻은 혜택의 반환을 부분적으로지지했으며, 이는 좋은 시위 역할을 수행했으며, 이는 특정 extents에 대한 분쟁을 결정하는 목적을 달성했습니다.
위는 짧고 간단한 관점이며, 우리는 독자와의 추가 교환 및 토론을 기대합니다.
