2020 년 4 월 30 일, "인프라 분야에서 부동산 투자 신탁 기금 (REIT)의 파일럿 작업 홍보에 대한 통지"( "통지") 및 "공개적으로 제공된 인프라 증권 투자 자금 (시험 초안)"( "Guidelines")의 공식 프로젝트에 대한 공식적인 시작의 공식 출발지의 공식적인 출발지의 공식적인 시작은 REITER의 공식 시작을 표시합니다. 필드. 2014 년 인프라 및 공공 서비스 분야에서 PPP 모델의 포괄적 인 홍보 이후, 중국은 이미 많은 PPP 프로젝트를 보유하고 있습니다. "통지"및 "지침"을 바탕 으로이 기사는 토토 일정REIT 모델의 아키텍처, 발행 절차 및 어려움에 대한 예비 검토를 수행합니다.
모드 아키텍처
Securities Investment Fund Law 제 72 조, 통지 제 4 조 및 지침 제 2 조에 따르면 토토 일정REITS 모델의 기본 구조는 토토 일정Public Fund+Asset-Backed 특수 계획입니다. 즉, 먼저 인프라 펀드 및 인프라 자산-지원자가 설립하고 자산 관리자가 관리합니다. 원래 주식은 인프라 펀드 주식의 20% 이상을 보유하고 있으며, 원래 주식 보유자는 프로젝트 회사의 지분을 인프라 자산 지원 특수 계획에 판매합니다. 마지막으로, 인프라 펀드는 PPP 프로젝트 회사의 실제 통제를 달성하기위한 자산 지원 특수 계획에 투자합니다.
이 구조의 토토 일정 주제는 만족해야합니다 :
토토 일정S Fund Manager 및 자산 지원 특수 플랜 관리자는 실제 제어 관계가 있거나 동일한 컨트롤러에 의해 제어됩니다.
토토 일정S Fund Custodian 및 자산 지원 특수 계획 관리인은 같은 사람입니다.
자산 지원 특별 계획은 토토 일정 회사의 모든 지분을 보유합니다.
발행 토토 일정그램
1. 추천."통지"에 따르면, 주정부 수준의 개발 및 개혁 커미션은 주로 토토 일정가 주요 국가 전략, 거시 통제 정책, 산업 정책, 고정 자산 투자 관리 규정 및 시스템을 준수하는지 여부에 대한 특별한 의견을 발표하고, 자금의 재활용을 인프 구조를 위해 사용하도록 장려합니다. 지방 개발 및 개혁위원회가 발행 한 특별 의견을 바탕으로 국가 개발 및 개혁위원회는 중국 증권 규제위원회에 자격을 갖춘 토토 일정를 추천 할 것입니다.
2. 토토 일정."가이드 라인"에 따르면, 특별 인프라 자산 지원 계획의 등록 및 완료는 인프라 펀드 등록의 전제 조건입니다. 펀드 매니저가 토토 일정S 펀드 등록에 신청하면 자산 지원 특수 계획 지침, 법적 의견 및 펀드 산업 협회의 제출 상태를 포함하되 이에 국한되지 않는 CSRC 자료에 제출해야합니다.
3. 검토."가이드 라인"에 따르면, 펀드 관리자가 토토 일정S 펀드 등록에 신청할 때, 그는 인프라 펀드 목록에 동의하기 위해 특정 증권 거래소에 이의 제기되지 않은 서한을 제출해야합니다.
4. 토토 일정하다.NDRC가 자격을 갖춘 프로젝트를 CSRC에 추천 한 후 CSRC는 법률과 규정을 따르고 시장 원칙을 따르며 독립적으로 등록 절차를 수행하며 독립적으로 결정을 내릴 것입니다. 등록이 China Securities Regulatory Commission의 승인을받은 후 펀드 관리자는 펀드 주식을 공개적으로 판매하여 기금을 모으고 인프라 토토 일정를 설립 할 수 있습니다.
Diacity
운영 기간 및 지불 모델의 제한. 토토 일정REITS 모델과 같은 통지서 제 3 조 및 제 7 조에 따르면, 프로젝트는 "3 년 이상 운영되어야하고"소득원은 주로 사용자가 지불해야하며 "제 3 자 보조금 및 기타 비 수출 소득에 의존하지 않아야합니다". "National PPP 포괄적 인 정보 플랫폼 관리 라이브러리 프로젝트의"2019 연례 보고서 "에 따르면 각각 1.4 조 위안의 투자로 629 개의 유료 프로젝트가 있으며 관리 라이브러리의 6.7% 및 9.6%를 차지합니다. 따라서 위의 요구 사항은 표준입니다. 기존 기존 PPP 프로젝트 중에서 요구 사항을 진정으로 충족하는 프로젝트 수는 제한적이며 운영 연도 및 지불 모델은 토토 일정REIT 모델에서주의를 기울여야하는 문제와 딜레마입니다.
책임 및 프랜차이즈 전송 제한. 가이드 라인 제 2 조에 따르면 인프라 자산 지원에 대한 특별 계획은 "인프라 프로젝트 회사의 모든 지분을 유지해야하며"인프라 펀드는 "침투를 통해 인프라 프로젝트의 전체 소유권 또는 프랜차이즈 권리를 인수해야합니다". PPP 프로젝트의 과거 경험을 바탕으로 PPP 프로젝트에는 기본적으로 프랜차이즈 문제가 포함됩니다. "인프라 및 유틸리티 프랜차이즈 관리에 대한 규정"은 주식 이전을 통해 프랜차이즈 권리의 이전을 제한하지는 않지만, 실제로 PPP 계약은 일반적으로 사회적 자본 당사자에 의한 프로젝트 회사의 주식 양도에 대한 제한적 계약을합니다. 동시에, 토토 일정REITS 모델에 따라 정부가 지원하는 대표가 대표하는 지분도 자산 지원 특수 계획에 판매되어야합니다. 따라서 실제 구현 과정에서 지방 정부 및 유능한 부서로부터 인정과 협력을 얻는 방법은 토토 일정REIT 모델을 극복해야한다는 장애물입니다.
소득 권리와 해지 간의 갈등. 저자가 수행 한 PPP 프로젝트에서 프로젝트 파이낸싱을 구현하기 위해 프로젝트 회사는 건설 초기 단계에서 대출 보증으로 상업 은행에 대한 프로젝트 소득 권리를 약속 할 것입니다. 가이드 라인 제 7 조는 "원래의 이익은 완전한 소유권이나 프랜차이즈 권리를 누리며 경제적 또는 법적 분쟁 또는 기타 권리 설정이 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 토토 일정REIT 모델이 채택되고 수수료 소득 권한이 기본 자산으로 보안화되면, 수입 권리에 대한 서약을 먼저 해제해야하며, 채권자의 은행 대출을 상환하거나 동등한 자산으로 교체하기에 충분한 자금이 필요합니다. 이러한 갈등은 토토 일정REIT 모델에 어느 정도 어려움을 겪었습니다.
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